Con il 2009 cambiano le strategie per fronteggiare il «caro mutui»: una mano decisiva arriva, innanzitutto, dal mercato che, dopo un periodo di crescita dei tassi, oggi presenta parametri senz`altro più tranquillizzanti. Ma anche la legislazione sta facendo la sua parte.
Innanzitutto, per tutte le rate in scadenza nel 2009, sarà a carico dello Stato la quota di interessi eccedente il limite del 4% (articolo 2, comma 5, Dl 185/2008). In altri termini, il mutuatario pagherà alla banca il tasso contrattuale (di solito: Euribor più spread) se inferiore alla soglia del 4%; qualora l`applicazione del tasso sfondi il tetto del 4% (come accadrà in molti casi), l`eccedenza sarà versata alla banca dallo Stato (non è chiaro con quali modalità, in quanto la norma rimanda a un decreto delle Entrate, di cui ancora non c`è notizia). Resta fermo il fatto che chi abbia rate in scadenza già in questi giorni di gennaio può legittimamente (senza rischio di dover pagare interessi di mora o di essere collocato nella lista nera dei mutuatari insolventi) limitare il pagamento degli interessi dovuti fino all`importo del 4%; viceversa, la banca che riceva pagamenti eccedenti il 4% dovrà restituirli con gli interessi o, su espressa richiesta del cliente, imputarli a decurtazione del capitale da restituire. La banca non potrebbe nemmeno procedere al prelievo della rata con addebito in conto per la parte superiore alla soglia del 4 per cento.
Le condizioni per beneficiare di questo "regalo" dello Stato (lo Stato paga gli interessi «a fondo perduto» e, quindi, si tratta di somme che il mutuatario non dovrà mai più pagare) sono queste: - si deve trattare di mutui stipulati entro il 31 ottobre 2008; si deve trattare di mutui a «tasso non fisso», e quindi che prevedano un qualsiasi sistema di indicizzazione degli interessi, compresi quelli che concedono l`alternativa tra tasso fisso e variabile e che, al 31 ottobre 2008, si trovassero in un periodo di applicazione del tasso variabile (la norma pare mettere in una grave situazione di disparità di trattamento i titolari di mutuo a tasso fisso, con implicazioni di rilevanza costituzionale); si deve trattare di mutui stipulati da persone fisiche per acquisto, costruzione e ristrutturazione del l`abitazione principale (escluse abitazioni di lusso, castelli e ville – ma non le «villette» come quelle «a schiera»); si può trattare anche di mutui rinegoziati (articolo 3, Dl 93/2008).
Un altro vantaggio di cui la clientela potrà beneficiare nel 2009 è quello relativo alla possibilità di stipulare mutui ancorati al tasso praticato dalla Banca Centrale Europea (Bce) nei finanziamenti al sistema bancario (tecnicamente: il tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Bce). Infatti, dal 1° gennaio 2009, le banche sono obbligate a tenere a disposizione della clientela che ne faccia richiesta, anche mutui indicizzati con il tasso Bce, con l`obbligo che il cosiddetto "tasso finito" (il costo totale dell`operazione) sia «in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte» (in sostanza, l`utilizzo di questi prodotti non può essere per il cliente più costoso degli altri prodotti similari offerti dalla banca). Questa misura non dovrebbe generare risparmio per il cliente, ma gli offre comunque il vantaggio di una maggior tranquillità, in quanto l`importo della rata viene sganciato da un parametro piuttosto volatile quale l`Euribor (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri).
Ancora, se con la fine del 2008 va in massima parte considerata conclusa l`operazione di «rinegoziazione coattiva» dei mutui che concedeva tre mesi di tempo al mutuatario, dalla ricezione della proposta della banca, per lo più inviata tra agosto e settembre 2008, per ricalibrare il mutuo secondo la media dei tassi corrente nel 2006, è sempre aperta, senza scadenze, la possibilità di far luogo alla surrogazione del vecchio mutuo stipulando un nuovo mutuo con un`altra banca (la cosiddetta «portabilità»). Sempre aperta anche la "rinegoziazione" delle condizioni praticate dalla propria banca. A questa soluzione la banca non è obbligata (come era invece obbligatoria la rinegoziazione del Dl 93/2008): ma è da credere che se la banca non vuol perdere il proprio cliente, perché scavalcata da un nuovo mutuo offerto da un`altra banca, farà di tutto per ricalibrare il vecchio od offrirne uno a condizioni più aggiornate.
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Fonte: Il sole 24 Ore
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